Opći uvjeti poslovanja

OPĆE ODREDBE

Ovim Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuje se poslovni odnos između društva SPECTO NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Ulica Jurja Žerjavića 10, OIB: 81055108555, MBS: 081277051, broj upisa u Registar posrednika 200/2019 (u daljnjem tekstu: Posrednik), i fizičke ili pravne osobe koja s Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Nalogodavac).

Opći uvjeti doneseni su u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine«, br. 69/2026), Zakonom o obveznim odnosima, propisima o zaštiti potrošača, zaštiti osobnih podataka, sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te drugim prisilnim propisima koji se primjenjuju na pojedini posredovani posao.

Ovi Opći uvjeti primjenjuju se na ugovore o posredovanju sklopljene od dana njihove primjene. Na ugovore sklopljene prije toga dana mogu se primijeniti samo na temelju pisanog sporazuma ugovornih strana ili pisanog dodatka ugovoru.

Sklapanjem Ugovora o posredovanju Nalogodavac potvrđuje da su mu prije sklapanja Ugovora bili dostupni ovi Opći uvjeti i važeći Cjenik, da je upoznat s njihovim sadržajem te da ih prihvaća u dijelu u kojem nisu suprotni pojedinačno ugovorenim odredbama i prisilnim propisima.

Izmjene i dopune Općih uvjeta primjenjuju se na ugovore sklopljene nakon dana početka njihove primjene. Na već sklopljene ugovore primjenjuju se samo ako ih ugovorne strane prihvate u pisanom obliku, osim kada je izmjena nužna radi neposredne primjene prisilnog propisa i ne pogoršava položaj Nalogodavca.

Pojedinačno ugovorene odredbe Ugovora o posredovanju imaju prednost pred ovim Općim uvjetima. Odstupanja od Općih uvjeta valjana su samo ako su sastavljena u pisanom obliku i prihvaćena od ovlaštenih predstavnika ugovornih strana.

I. Značenje pojmova sadržanih u Općim uvjetima

Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Općih uvjeta imaju sljedeće značenje:

Posrednik u prometu nekretnina – SPECTO NEKRETNINE d.o.o., trgovačko društvo registrirano za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koje ispunjava uvjete propisane Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Posrednik).

Agent posredovanja u prometu nekretnina – fizička osoba koja ima položen stručni ispit za obavljanje poslova agenta, upisana je u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina i zaposlena je kod Posrednika na temelju ugovora o radu, pri čemu u istom razdoblju ne obavlja poslove posredovanja za drugog posrednika (u daljnjem tekstu: Agent).

Posredovanje u prometu nekretnina – radnje Posrednika kojima se povezuje Nalogodavac s Trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i drugim dopuštenim pravnim poslovima.

Nalogodavac – fizička ili pravna osoba koja s Posrednikom sklapa pisani Ugovor o posredovanju, neovisno o tome nastupa li kao prodavatelj, kupac, najmodavac, najmoprimac, zakupodavac, zakupnik ili drugi sudionik u pravnom poslu.

Treća osoba – osoba koju Posrednik nastoji povezati s Nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu. Treća osoba postaje Nalogodavac samo ako s Posrednikom sklopi zaseban pisani Ugovor o posredovanju.

Nekretnina – čestica zemljišne površine sa svime što je s njom trajno spojeno na površini ili ispod nje, sukladno propisima o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Ugovor o posredovanju ili Ugovor – pisani ugovor sklopljen između Posrednika i Nalogodavca kojim se uređuju predmet posredovanja, vrsta i bitan sadržaj posredovanog pravnog posla, trajanje Ugovora, točan iznos ili način određivanja posredničke naknade, dodatne usluge i troškovi, obveznik plaćanja te druga prava i obveze ugovornih strana.

Cjenik – cjenik posredničkih usluga sadržan u poglavlju IX. ovih Općih uvjeta. Važeći Cjenik s naznačenim datumom i godinom, na temelju kojeg se ugovara posrednička naknada, mora se pri sklapanju svakog Ugovora izdvojiti ili priložiti Ugovoru te ga potpisuju Posrednik i Nalogodavac odnosno Treća osoba, sukladno Zakonu.

Posrednička naknada ili Naknada – naknada koju je Nalogodavac obvezan platiti Posredniku pod uvjetima određenima Ugovorom, ovim Općim uvjetima i važećim Cjenikom.

II. Ponuda i podaci o predmetu posredovanja

Ponuda nekretnina Posrednika temelji se na podacima i ispravama koje je Posrednik zaprimio od vlasnika nekretnine i drugih ovlaštenih osoba na temelju prethodno sklopljenog pisanog Ugovora o posredovanju. Posrednik neće oglašavati nekretninu bez prethodno sklopljenog pisanog Ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine.

Nalogodavac je dužan Posredniku dati potpune, istinite i ažurne podatke te valjane isprave koje se odnose na identitet Nalogodavca, vlasništvo i druga stvarna prava, pravni i tehnički status, namjenu, površinu, legalnost, energetska svojstva, terete, prava trećih osoba, cijenu i druge okolnosti bitne za predmet posredovanja. Nalogodavac odgovara za štetu nastalu zbog netočnih, nepotpunih ili prešućenih podataka i isprava, u skladu sa zakonom i ovim Općim uvjetima.

Posrednik će s povećanom pažnjom izvršiti uvid u dostavljene isprave i javno dostupne evidencije u opsegu uobičajenom za djelatnost posredovanja. Posrednik ne odgovara za netočnost podataka koje mu je dao Nalogodavac ili nadležno tijelo ako tu netočnost nije znao niti ju je, postupajući s povećanom pažnjom, morao znati.

Podaci u oglasu i ponudi mogu se mijenjati do sklapanja pravnog posla, osobito zbog promjene odluke Nalogodavca, cijene, pravnog ili tehničkog stanja nekretnine ili zato što je nekretnina u međuvremenu prodana, iznajmljena, dana u zakup ili povučena iz ponude. Posrednik je dužan bez nepotrebnog odgađanja ispraviti podatak za koji sazna da je netočan ili zastario.

Prilikom oglašavanja Posrednik objavljuje svoju tvrtku i adresu sjedišta te, prema potrebi, adresu poslovnice ili poveznicu koja sadržava adrese poslovnica. Fotografije, nacrti, opisi, baze podataka i drugi sadržaji koje je izradio Posrednik smiju se koristiti ili prenositi trećima samo uz prethodnu pisanu suglasnost Posrednika, osim kada je drukčije propisano.

Ponude i pojedinačne obavijesti Posrednika koje nisu javno objavljene Nalogodavac je dužan čuvati kao povjerljive i smije ih dostaviti trećoj osobi samo u svrhu posredovanog posla ili uz pisanu suglasnost Posrednika.

Ako je Nalogodavac prije ponude Posrednika već bio upoznat s ponuđenom nekretninom ili Trećom osobom, obvezan je o tome bez odgađanja, a po mogućnosti najkasnije u roku od 24 sata od primitka ponude, obavijestiti Posrednika pisanim putem i navesti okolnosti ranijeg upoznavanja. Propuštanje obavijesti ne stvara samo po sebi obvezu plaćanja Naknade, ali se može uzeti u obzir pri utvrđivanju je li pravni posao posljedica Posrednikova djelovanja.

Posrednik ne smije uvjetovati razgledavanje oglašene nekretnine prethodnim sklapanjem Ugovora o posredovanju s Trećom osobom. Prilikom razgledavanja nekretnine potpisuje se potvrda o razgledavanju kojom Posrednik odnosno Agent dokazuje Nalogodavcu da je nekretninu pokazao Trećoj osobi. Potvrda o razgledavanju nije Ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati obvezu Treće osobe na plaćanje posredničke naknade.

III. Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje nastojati pronaći i dovesti u vezu s Nalogodavcem Treću osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a Nalogodavac se obvezuje platiti Posredniku ugovorenu Naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Ugovor se sklapa u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Posrednik neće obavljati poslove posredovanja bez prethodno sklopljenog pisanog Ugovora.

Ugovor mora sadržavati najmanje podatke o Posredniku i Nalogodavcu, predmet posredovanja, vrstu i bitan sadržaj pravnog posla za koji se posreduje, iznos posredničke naknade, podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima s naznačenim obveznikom plaćanja te registarski broj upisa Posrednika u Registar posrednika.

Sastavni dio Ugovora čine ovi Opći uvjeti i važeći Cjenik u trenutku sklapanja Ugovora, s naznačenim datumom i godinom, na temelju kojeg je ugovorena Naknada. Važeći Cjenik potpisuju Posrednik i Nalogodavac odnosno Treća osoba.

Ako ugovorne strane Ugovorom ne odrede njegovo trajanje, smatra se da je Ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci od dana sklapanja. Ugovor se ne produljuje automatski, nego se može produljiti samo pisanim sporazumom ugovornih strana, i to jednom ili više puta na određeno vrijeme.

Izmjene i dopune Ugovora, uključujući promjenu cijene nekretnine, vrste posredovanog pravnog posla, visine Naknade, obveznika plaćanja, dodatnih usluga i troškova, valjane su samo u pisanom obliku. Elektronička poruka ili drugi trajni medij smatra se pisanim oblikom kada omogućuje utvrđivanje sadržaja izjave i osobe koja ju je dala, ako prisilnim propisom nije propisan stroži oblik.

Ukoliko se posrednik I nalogodavac suglase, bilo koja izmjena ili dopuna Ugovora uključujući povečanje ili smanjenje cijene koja je prihvaćena I kroz ili usuglašena putem elektronske pošte smatra se izmjenom I sopunom u pisanom obliku – kao dodatk Ugovoru.

Posrednik može prenijeti Ugovor na drugog posrednika samo ako je takav prijenos izričito ugovoren s Nalogodavcem. Nalogodavac i tada ostaje u ugovornom odnosu isključivo s Posrednikom, a Posrednik mu je dužan dostaviti pisani popis posrednika na koje je Ugovor prenesen.

Ako se Ugovor s potrošačem sklapa na daljinu ili izvan poslovnih prostorija Posrednika, potrošaču se prije sklapanja Ugovora dostavljaju zakonom propisane predugovorne obavijesti i obrazac za jednostrani raskid. Posrednik može započeti pružanje usluge prije isteka zakonskog roka za jednostrani raskid samo na izričit zahtjev potrošača. U slučaju pravodobnog jednostranog raskida potrošač plaća samo razmjerni dio usluge pružen do trenutka raskida ako su ispunjene zakonske pretpostavke, a pravo na raskid prestaje nakon potpune usluge samo ako je potrošač dao izričit prethodni pristanak i potvrdio da je upoznat s gubitkom tog prava.

IV. Prestanak ugovora

Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen pravni posao za koji se posredovalo, sporazumom ugovornih strana ili pisanim otkazom bilo koje ugovorne strane. Ako Ugovorom nije izričito ugovoren otkazni rok, otkaz proizvodi učinak danom kada ga druga ugovorna strana primi.

Otkaz mora biti dan u skladu s načelom savjesnosti i poštenja. Samo korištenje ugovorenog ili zakonskog prava na otkaz ne predstavlja povredu Ugovora niti automatski stvara obvezu naknade štete.

Nakon prestanka Ugovora Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku samo one dodatne usluge i stvarne troškove za koje je bilo izričito i unaprijed ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća, u iznosu i pod uvjetima određenima Ugovorom.

Ako u roku od 12 mjeseci nakon prestanka Ugovora Nalogodavac sklopi pravni posao s Trećom osobom koji je izravna posljedica radnji Posrednika poduzetih prije prestanka Ugovora, Posrednik ima pravo na punu ugovorenu Naknadu, osim ako je Ugovorom za Nalogodavca ugovoreno drukčije.

Odredbe o troškovima, Naknadi nakon prestanka Ugovora i naknadi štete ne primjenjuju se na način kojim bi se ograničilo ili isključilo pravo potrošača na jednostrani raskid ugovora sklopljenog na daljinu ili izvan poslovnih prostorija, niti druga prava potrošača koja se ne mogu ugovorom isključiti.

V. Isključivo posredovanje

Ugovorom o posredovanju Nalogodavac se može izričito obvezati da za posredovani posao neće angažirati drugog posrednika (isključivo posredovanje). Klauzula o isključivom posredovanju valjana je samo ako je jasno i posebno ugovorena u pisanom obliku.

Prije sklapanja Ugovora o isključivom posredovanju Posrednik je dužan upozoriti Nalogodavca na značenje, pravne učinke i posljedice takve klauzule.

Ako za vrijeme trajanja Ugovora o isključivom posredovanju Nalogodavac preko drugog posrednika sklopi pravni posao za koji je Posredniku dan isključivi nalog, dužan je Posredniku platiti ugovorenu Naknadu te naknaditi dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja, pod uvjetom da su ti troškovi unaprijed i zasebno ugovoreni.

Ugovor o isključivom posredovanju prestaje na način određen poglavljem IV. ovih Općih uvjeta. Nakon njegova prestanka odredbe o Naknadi i posebno ugovorenim troškovima primjenjuju se na isti način kao i kod ostalih Ugovora o posredovanju.

Ako Nalogodavac povrijedi obveze iz Ugovora o isključivom posredovanju ili protivno načelu savjesnosti i poštenja otkaže Ugovor radi izbjegavanja obveze plaćanja Naknade te zbog toga Posredniku nastane šteta, Posrednik ima pravo zahtijevati naknadu dokazane stvarne štete i izmakle koristi. Ukupan iznos naknade stvarne štete i izmakle koristi po osnovi svih povreda koje proizlaze iz istog ugovornog odnosa ne može prijeći 3% cijene nekretnine iskazane u Ugovoru, odnosno posljednje cijene koju je Nalogodavac pisanim putem odobrio Posredniku. Ova odredba ne predstavlja ugovornu kaznu, a Posrednik je dužan dokazati povredu, nastanak i visinu štete te uzročnu vezu.

Ograničenje naknade štete iz prethodnog stavka ne odnosi se na dospjelu posredničku naknadu, posebno ugovorene stvarne troškove ni zakonsku obvezu naknade učinjenih troškova, ali Posrednik nema pravo na dvostruku naknadu istog umanjenja imovine ili izmakle koristi.

VI. Obveze Posrednika

Posrednik je dužan u obavljanju poslova posredovanja i drugih radnji u vezi s posredovanim poslom postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke, važećem općem aktu o etičkom poslovanju posrednika i dobrim poslovnim običajima.

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje osobito:

– nastojati pronaći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi pregovora i sklapanja posredovanog pravnog posla;

– upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, uz napomenu da takva informacija nije formalna procjena tržišne vrijednosti ovlaštenog procjenitelja;

– pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini te provjeriti javno dostupne podatke o pravnom stanju nekretnine;

– obaviti radnje potrebne radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu, uključujući fotografiranje, izradu opisa i oglašavanje na odgovarajući način, u opsegu ugovorenom s Nalogodavcem;

– organizirati i voditi razgledavanje nekretnine te za svako razgledavanje pribaviti potvrdu o razgledavanju koja ne predstavlja Ugovor o posredovanju i ne sadrži obvezu Treće osobe na plaćanje Naknade;

– komunicirati sa zainteresiranim osobama, posredovati u pregovorima i pripremnim radnjama te nastojati da dođe do sklapanja posredovanog pravnog posla;

– čuvati osobne podatke Nalogodavca u skladu s propisima o zaštiti osobnih podataka te, po pisanom nalogu, čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini i posredovanom poslu;

– ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu prema dostupnim prostorno-planskim dokumentima i drugim relevantnim javnim izvorima;

– pravodobno obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate;

– upoznati Nalogodavca s obvezama identifikacije i dostave podataka koje proizlaze iz propisa o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma;

– voditi propisanu evidenciju o svim sklopljenim Ugovorima o posredovanju i u njoj evidentirati podatke i isprave određene Zakonom.

Radnje koje prelaze osnovno posredovanje, uključujući pribavljanje posebnih isprava, koordinaciju složenog uređenja zemljišnoknjižnog ili tehničkog stanja, organiziranje procjene, geodetskih, prevoditeljskih, poreznih, odvjetničkih, javnobilježničkih ili drugih stručnih usluga, Posrednik obavlja samo ako su posebno ugovorene. Takve usluge pružaju za to ovlaštene osobe, a njihovi troškovi nisu uključeni u Naknadu, osim ako je izričito ugovoreno drukčije.

Nakon sklapanja pravnog posla Posrednik može, na poseban zahtjev Nalogodavca i uz odgovarajuću punomoć, koordinirati primopredaju nekretnine, promjenu korisnika komunalnih usluga te dostavu dokumentacije odvjetniku ili drugoj ovlaštenoj osobi radi zemljišnoknjižnog upisa. Te radnje predstavljaju dodatne usluge ako Ugovorom ili Cjenikom nisu izričito uključene u Naknadu.

VII. Obveze Nalogodavca

Ugovorom o posredovanju Nalogodavac se obvezuje osobito:

– obavijestiti Posrednika o svim okolnostima važnim za obavljanje posredovanja i predočiti točne, potpune i ažurne podatke o nekretnini;

– ako ih posjeduje, dati Posredniku na uvid i kopiranje lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu, rješenje o izvedenom stanju, lokacijsku informaciju, etažni elaborat, energetski certifikat, dokumentaciju o održavanju i druge isprave bitne za posredovani posao;

– dati Posredniku na uvid isprave kojima dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini te upozoriti na sve uknjižene i neuknjižene terete, prava trećih osoba, sporove, posjedovne odnose, bračnu ili izvanbračnu stečevinu i druga ograničenja raspolaganja;

– kada je to potrebno za valjano raspolaganje nekretninom, pravodobno pribaviti suglasnost bračnog ili izvanbračnog druga, suvlasnika, založnog vjerovnika, nositelja prava prvokupa ili druge osobe, u zakonom propisanom obliku;

– omogućiti Posredniku i zainteresiranoj Trećoj osobi razgledavanje nekretnine u razumno dogovorenim terminima;

– obavijestiti Posrednika o svim bitnim podacima o traženoj ili ponuđenoj nekretnini, uključujući njezin opis, lokaciju, površinu, cijenu, rokove, uvjete plaćanja i druge posebne uvjete;

– isplatiti Posredniku ugovorenu Naknadu nakon nastanka prava na Naknadu i u roku određenom Ugovorom;

– ako je izričito ugovoreno, naknaditi Posredniku dodatne usluge i stvarne troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja;

– bez odgađanja pisanim putem obavijestiti Posrednika o svim promjenama povezanima s posredovanim poslom, osobito o promjeni cijene, vlasništva, tereta, dostupnosti nekretnine, sklapanju predugovora ili ugovora, primitku kapare ili druge isplate te o prekidu pregovora;

– dostaviti podatke i isprave potrebne za provedbu mjera dubinske analize stranke i drugih obveza Posrednika prema propisima o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma.

Nalogodavac koji želi ostati nepoznat Trećoj osobi nije obvezan otkriti svoj identitet prije sklapanja pravnog posla, ali ga mora pravodobno otkriti Posredniku i dostaviti mu podatke potrebne za ispunjenje zakonskih obveza Posrednika.

Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s Trećom osobom koju je Posrednik pronašao. Odredba kojom bi se Nalogodavca unaprijed obvezalo na pregovore ili sklapanje pravnog posla ništetna je.

Ako Nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, odgovara Posredniku za dokazanu štetu i dužan je naknaditi učinjene troškove u opsegu propisanom Zakonom. Troškovi koji se naknađuju na toj osnovi ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene Naknade za posredovani posao. Naknada stvarne štete i izmakle koristi, ne računajući dospjelu Naknadu i zakonski ili posebno ugovorene troškove, podliježe ograničenju iz poglavlja V. ovih Općih uvjeta i ne može dovesti do dvostruke naknade iste štete.

Nalogodavac odgovara za štetu osobito ako je postupao prijevarno, zatajio ili dao netočne podatke bitne za posredovanje, neovlašteno raspolagao tuđom nekretninom, prikrio pravo Treće osobe ili namjerno zaobišao Posrednika radi izbjegavanja dospjele Naknade.

VIII. Rezervacija

Posrednik može od Nalogodavca ili Treće osobe preuzeti novčani iznos na ime rezervacije kupnje, prodaje, najma ili zakupa nekretnine samo na temelju posebnog pisanog sporazuma ili izričitog pisanog naloga kojim su jasno određeni iznos, svrha, rok rezervacije, uvjeti sklapanja posredovanog posla, način čuvanja i isplate sredstava, uvjeti povrata te osobe ovlaštene za primitak sredstava.

Preuzimanjem rezervacije nekretnina se za ugovoreno razdoblje može povući iz aktivne ponude i razgledavanja, u opsegu koji je Nalogodavac pisanim putem odobrio. Ako u ugovorenom roku ne bude sklopljen posredovani pravni posao, nekretnina se po isteku rezervacije ponovno može ponuditi na tržištu, osim ako je pisano ugovoreno drukčije.

Posrednik nije ovlašten zadržati dio rezervacijskog iznosa kao vlastitu naknadu, ugovornu kaznu ili trošak samo na temelju ovih Općih uvjeta. Eventualno pravo Posrednika na određeni dio rezervacijskog iznosa mora biti izričito, jasno i zasebno ugovoreno, uz navođenje pravne osnove i iznosa, i ne smije biti protivno prisilnim propisima ni pravilima o zaštiti potrošača.

Primljena sredstva evidentiraju se odvojeno u poslovnim evidencijama Posrednika i koriste se isključivo u skladu s posebnim pisanim sporazumom ili nalogom. Posrednik izdaje potvrdu o primitku sredstava te provodi potrebne mjere identifikacije i provjere izvora sredstava. Uplate i isplate obavljaju se preko računa za plaćanje kad je to propisano ili razumno potrebno radi dokazivosti i sigurnosti transakcije.

Rezervacija nije kapara niti predujam kupoprodajne cijene, najamnine ili zakupnine, osim ako je u posebnoj ispravi izričito i valjano ugovoreno drukčije između osoba koje su ovlaštene preuzeti takve obveze. Posrednik preuzimanjem rezervacije ne postaje ugovorna strana posredovanog pravnog posla.

IX. Cjenik, posrednička naknada i troškovi

1. Opća pravila Cjenika

Ovaj Cjenik primjenjuje se od 07. srpnja 2026. godine i sastavni je dio ovih Općih uvjeta. Pri sklapanju pojedinog Ugovora primjenjuje se Cjenik koji vrijedi na dan sklapanja Ugovora, s naznačenim datumom i godinom, a kojeg potpisuju Posrednik i Nalogodavac odnosno Treća osoba.

Visina Naknade određuje se pojedinačnim Ugovorom, u okviru najviših iznosa utvrđenih ovim Cjenikom. Ugovor mora jasno odrediti točan iznos ili postotak Naknade, porez na dodanu vrijednost, obveznika plaćanja, trenutak stjecanja prava na Naknadu i rok njezina plaćanja.

Svi iznosi i postoci u ovom Cjeniku iskazani su bez poreza na dodanu vrijednost (PDV) te se uvećavaju za PDV sukladno važećim propisima.

Posredničku naknadu plaća isključivo osoba koja je s Posrednikom sklopila pisani Ugovor o posredovanju i koja je tim Ugovorom određena kao obveznik plaćanja. Posrednik ne smije naplatiti Naknadu od Treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca, zakupnika ili drugog sudionika, a nije s Posrednikom sklopila zaseban pisani Ugovor o posredovanju.

2. Posredničke naknade

Posredovanje pri prodaji nekretnine – ako je prodavatelj Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, uvećano za PDV.

Posredovanje pri kupnji nekretnine – ako je kupac Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi do 6% ugovorene kupoprodajne cijene, uvećano za PDV.

Posredovanje pri davanju nekretnine u najam ili zakup – ako je najmodavac odnosno zakupodavac Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi:

– za ugovore sklopljene na razdoblje kraće od 36 mjeseci – do 100% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV;

– za ugovore sklopljene na razdoblje od 36 mjeseci ili dulje – do 150% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV.

Posredovanje pri uzimanju nekretnine u najam ili zakup – ako je najmoprimac odnosno zakupnik Nalogodavac Posrednika, Naknada iznosi:

– za ugovore sklopljene na razdoblje kraće od 36 mjeseci – do 100% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV;

– za ugovore sklopljene na razdoblje od 36 mjeseci ili dulje – do 150% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV.

Za zamjenu nekretnina i druge pravne poslove visina Naknade određuje se pojedinačnim Ugovorom prema vrijednosti pravnog posla i opsegu ugovorenih usluga, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju najviši iznosi za kupoprodaju, osim ako je u važećem Cjeniku izričito određena posebna naknada.

3. Poslovi obuhvaćeni posredničkom naknadom

Naknada obuhvaća redovne poslove posredovanja ugovorene za pojedinu vrstu posredovanja. U svim vrstama posredovanja osnovni poslovi obvezatno obuhvaćaju povezivanje Nalogodavca i Treće osobe, provjeravanje stanja nekretnine u opsegu propisanom Zakonom i uobičajenom za djelatnost Posrednika te pripremne radnje za sklapanje pravnog posla.

Kod prodaje i davanja u najam ili zakup Naknada osobito obuhvaća upoznavanje Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pribavljanje i uvid u isprave, pripremu nekretnine za tržište, fotografiranje i izradu oglasa, oglašavanje, komunikaciju sa zainteresiranim osobama, organizaciju razgledavanja, vođenje evidencije razgleda, sudjelovanje u pregovorima i pravodobno obavještavanje Nalogodavca o okolnostima važnim za sklapanje posla.

Kod kupnje i uzimanja u najam ili zakup Naknada osobito obuhvaća utvrđivanje kriterija Nalogodavca, pretraživanje i predstavljanje odgovarajućih nekretnina, povezivanje s vlasnikom ili njegovim posrednikom, organizaciju razgledavanja, uvid u dostupne isprave i javne evidencije, upozoravanje na uočene pravne i tehničke okolnosti, komunikaciju s drugom stranom te sudjelovanje u pregovorima i pripremnim radnjama.

U Naknadu su, u opsegu ugovorenom Ugovorom, uključeni i čuvanje poslovne tajne, zaštita osobnih podataka, provjera namjene zemljišta kada je predmet posredovanja zemljište, upoznavanje Nalogodavca s obvezama prema propisima o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te postupanje s povećanom pažnjom prema pravilima struke i običajima.

Naknada ne uključuje pravno savjetovanje ni sastavljanje isprava koje prema propisima obavljaju odvjetnici, javni bilježnici ili druge ovlaštene osobe, formalnu procjenu vrijednosti, geodetske usluge, energetsko certificiranje, prijevode, porezno savjetovanje, ishođenje dozvola, rješavanje imovinskopravnih odnosa ni uređivanje zemljišnoknjižnog ili katastarskog stanja, osim ako je pojedina usluga posebno i dopušteno ugovorena.

4. Posredovanje za obje ugovorne strane

Posrednik može u vezi s istom nekretninom posredovati i naplatiti Naknadu od obje ugovorne strane samo ako je sa svakom stranom sklopio zaseban pisani Ugovor o posredovanju. Prije sklapanja Ugovora Posrednik je dužan obje ugovorne strane pisanim putem upoznati s visinom pojedinačnih Naknada i njihovim ukupnim iznosom.

Kupoprodaja i zamjena – najviši ukupni iznos Naknada koje Posrednik može naplatiti od svih Nalogodavaca za istu nekretninu iznosi 6% ugovorene kupoprodajne cijene odnosno vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima Ugovore s dva Nalogodavca i oba su određena kao obveznici plaćanja, zbroj njihovih Naknada ne smije prijeći navedeni najviši ukupni iznos. Ako Posrednik ima Ugovore s dva Nalogodavca, ali je ugovoreno da Naknadu plaća samo jedna strana, toj strani može naplatiti najviše polovicu najvišeg ukupnog iznosa, odnosno najviše 3% vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV.

Najam i zakup – najviši ukupni iznos Naknada koje Posrednik može naplatiti od svih Nalogodavaca za istu nekretninu iznosi 300% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine uvećano za PDV.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima Ugovore s dva Nalogodavca i oba plaćaju Naknadu, njihov zbroj ne smije prijeći navedeni najviši ukupni iznos. Ako Posrednik ima Ugovore s dva Nalogodavca, ali Naknadu plaća samo jedna strana, toj strani može naplatiti najviše polovicu primjenjivog najvišeg ukupnog iznosa.

5. Dodatne usluge i troškovi

Dodatne usluge koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem, a koje Posrednik izravno obavlja na pisani zahtjev Nalogodavca, naplaćuju se po satnici od 50,00 EUR, uvećano za PDV, uz prethodni pisani dogovor o vrsti usluge, procijenjenom opsegu, visini ili načinu izračuna troška i obvezniku plaćanja.

Uz naknadu za utrošenu satnicu Nalogodavac je dužan naknaditi stvarne i dokumentirane izdatke potrebne za obavljanje dodatne usluge samo ako je takva obveza prethodno i izričito ugovorena.

Troškovi odvjetnika, javnih bilježnika, sudskih i upravnih pristojbi, poreza, geodetskih usluga, ovlaštenih procjenitelja, energetskih certifikatora, prevoditelja, arhitekata, inženjera i drugih trećih osoba nisu uključeni u Naknadu ni satnicu Posrednika, osim ako je Ugovorom izričito određeno drukčije. Ugovor mora sadržavati vrstu i visinu poznatih dodatnih troškova odnosno način njihova izračuna i obveznika plaćanja.

6. Stjecanje prava na Naknadu i dospijeće

Posrednik stječe pravo na Naknadu tek nakon sklapanja pravnog posla za koji je posredovao. Ugovorom se može izričito ugovoriti da pravo na Naknadu nastaje već sklapanjem predugovora. Posrednik ne smije zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje Naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja posredovanog ugovora ili predugovora na kojem je ugovoreno stjecanje prava na Naknadu.

Ako Ugovorom nije drukčije određeno, Naknada dospijeva na dan sklapanja glavnog ugovora. Ako je izričito ugovoreno da pravo na Naknadu nastaje sklapanjem predugovora, Naknada dospijeva na dan sklapanja predugovora ili u obrocima i rokovima posebno određenima Ugovorom, ali ni u kojem slučaju prije nastanka prava na Naknadu.

Ako posredovani pravni posao uključuje predugovor i glavni ugovor, ugovorne strane mogu ugovoriti plaćanje Naknade u dva dijela, od kojih prvi dospijeva nakon sklapanja predugovora, a drugi nakon sklapanja glavnog ugovora. Isplata kapare, predujma ili dijela cijene može biti ugovoreni datum dospijeća samo ako je pravo na Naknadu već nastalo sklapanjem predugovora ili glavnog ugovora.

Naknadni raskid, neispunjenje ili odustanak od posredovanog predugovora ili ugovora ne utječe na već nastalo pravo Posrednika na Naknadu, osim ako je razlog prestanka pravnog posla posljedica povrede obveze Posrednika ili je Ugovorom za Nalogodavca ugovoreno povoljnije.

Nalogodavac je dužan platiti Naknadu i kada s Trećom osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu sklopi drugi pravni posao kojim se postiže ista gospodarska svrha kao posredovanim poslom ili čiji je predmet ista nekretnina, pod uvjetom da je takav posao izravna posljedica Posrednikova djelovanja. Naknada se tada određuje prema stvarnoj vrijednosti sklopljenog pravnog posla i ugovorenoj stopi, u okviru ovog Cjenika.

Smatra se da je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu s Trećom osobom osobito ako je organizirao ili omogućio razgledavanje nekretnine, organizirao njihov sastanak ili pregovore, priopćio identitet ili kontakt Treće osobe odnosno omogućio identifikaciju točne nekretnine i osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla. Postojanje takve radnje ne isključuje obvezu Posrednika da dokaže uzročnu vezu između svog djelovanja i sklopljenog posla kada je ona sporna.

Posrednik nema pravo na Naknadu ako osobno sklopi s Nalogodavcem ugovor koji je bio predmet posredovanja ili ako takav ugovor s Nalogodavcem sklopi Agent koji je obavljao poslove posredovanja.

Ako bračni ili izvanbračni drug, potomak, roditelj, povezano društvo ili druga osoba povezana s Nalogodavcem sklopi posredovani pravni posao s Trećom osobom s kojom je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu, Posrednik ima pravo na Naknadu samo ako iz okolnosti proizlazi da je takav posao izravna posljedica Posrednikova djelovanja i da je povezana osoba stvarno nastupila umjesto Nalogodavca ili radi zaobilaženja Ugovora.

7. Naknada štete i zabrana dvostruke naplate

Ako Nalogodavac povrijedi Ugovor ili ove Opće uvjete te zbog toga Posredniku nastane šteta, Posrednik ima pravo zahtijevati naknadu dokazane stvarne štete i izmakle koristi, pod uvjetom da dokaže povredu, nastanak i visinu štete te uzročnu vezu. Ukupan iznos naknade stvarne štete i izmakle koristi po osnovi svih povreda iz istog ugovornog odnosa ne može prijeći 3% cijene nekretnine iskazane u Ugovoru, odnosno posljednje cijene koju je Nalogodavac pisanim putem odobrio Posredniku.

Ako predmet posredovanja nije prodaja nekretnine i u Ugovoru nije iskazana cijena nekretnine, najviši iznos naknade štete mora se posebno odrediti Ugovorom na jasan i razmjeran način. Ako takvo ograničenje nije ugovoreno, primjenjuju se prisilni propisi, pri čemu ova odredba ne može služiti kao unaprijed ugovorena paušalna kazna.

Pravo na Naknadu, pravo na naknadu posebno ugovorenih stvarnih troškova i pravo na naknadu štete pravno su odvojeni zahtjevi. Posrednik nema pravo po više osnova naplatiti isti gubitak niti smije naplatiti Naknadu od osobe koja s njim nije sklopila pisani Ugovor o posredovanju.

X. Anonimni Nalogodavac

Kada Posrednik obavlja poslove posredovanja za Nalogodavca koji prema Trećoj osobi želi ostati nepoznat, Posrednik nije dužan otkriti identitet Nalogodavca Trećoj osobi prije sklapanja pravnog posla, osim ako je ranije otkrivanje potrebno radi ispunjenja zakonske obveze ili je Nalogodavac dao pisanu suglasnost.

Anonimnost prema Trećoj osobi ne oslobađa Nalogodavca obveze da Posredniku otkrije svoj identitet, stvarnog vlasnika, izvor sredstava i druge podatke potrebne za ispunjenje zakonskih obveza Posrednika. Posrednik može odbiti ili prekinuti poslovni odnos ako potrebne podatke nije moguće pribaviti ili provjeriti.

Posrednik i Treća osoba mogu, kada je to opravdano prirodom posla, sklopiti zaseban sporazum o povjerljivosti prije otkrivanja identiteta Nalogodavca ili povjerljivih podataka o nekretnini.

XI. Prijenos poslovnih udjela

Odredbe ovih Općih uvjeta mogu se na odgovarajući način primijeniti kada Posrednik na temelju zasebnog pisanog ugovora posreduje pri kupoprodaji ili drugom prijenosu poslovnih udjela u pravnoj osobi koja je vlasnik određene nekretnine, pod uvjetom da je predmet i opseg takve usluge izričito ugovoren.

Posrednička naknada za prijenos poslovnih udjela određuje se zasebnim ugovorom u postotku od cijene ili druge novčano izražene vrijednosti prijenosa poslovnih udjela. Na takvu uslugu odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina primjenjuju se samo u opsegu u kojem su prema naravi i predmetu posla primjenjive, dok se u ostalom primjenjuju propisi obveznog i trgovačkog prava.

Ako transakcija prijenosa poslovnih udjela uključuje i posebne pravne, porezne, financijske ili dubinske provjere društva, te radnje nisu obuhvaćene osnovnom Naknadom Posrednika i obavljaju ih za to ovlašteni stručnjaci na temelju zasebnog naloga i troškovnika.

XII. Podnošenje prigovora

Nalogodavac ima pravo podnijeti prigovor u vezi s pružanjem usluge, kakvoćom pružene usluge, obračunom Naknade i troškova ili povredom Ugovora i ovih Općih uvjeta.

Potrošač može podnijeti pisani prigovor u poslovnim prostorijama Posrednika, poštom na adresu SPECTO NEKRETNINE d.o.o., Ulica Jurja Žerjavića 10, 10000 Zagreb, ili elektroničkom poštom na adresu info@spectonekretnine.live. Posrednik može omogućiti podnošenje prigovora i drugim sredstvima mrežne komunikacije koja omogućuju pohranu vremena i sadržaja komunikacije na trajnom mediju.

Posrednik će bez odgađanja u pisanom obliku potvrditi primitak prigovora. Na prigovor potrošača Posrednik će odgovoriti u pisanom obliku najkasnije u roku od 15 dana od dana zaprimanja, jasno navodeći prihvaća li njegovu osnovanost i, ako ga ne prihvaća, razloge takve odluke.

Posrednik vodi i čuva evidenciju pisanih prigovora potrošača na trajnom mediju najmanje godinu dana od dana primitka prigovora te u poslovnim prostorijama i na svojoj mrežnoj stranici jasno, vidljivo i čitljivo ističe obavijest o načinu podnošenja pisanog prigovora.

Posrednik će nastojati sporove riješiti mirnim putem. Potrošaču se ne može ograničiti pravo da zaštitu svojih prava zatraži pred nadležnim sudom, nadležnim inspekcijskim ili drugim tijelom odnosno u dostupnom postupku alternativnog rješavanja potrošačkog spora.

XIII. Završne odredbe

Odredbe ovih Općih uvjeta na odgovarajući se način primjenjuju na posredovanje pri kupoprodaji, zamjeni, najmu, zakupu i drugim pravnim poslovima čiji je predmet određena nekretnina, uzimajući u obzir vrstu posla i sadržaj pojedinačnog Ugovora.

Na pitanja koja nisu izričito uređena Ugovorom ili ovim Općim uvjetima primjenjuju se Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, Zakon o obveznim odnosima, Zakon o zaštiti potrošača kada je Nalogodavac potrošač, propisi o zaštiti osobnih podataka, sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma te drugi mjerodavni propisi Republike Hrvatske.

Ako je pojedina odredba ovih Općih uvjeta ništetna, nevaljana ili neprovediva, to ne utječe na valjanost ostalih odredbi ako Opći uvjeti mogu opstati bez takve odredbe. Nevaljana odredba zamijenit će se odredbom prisilnog propisa ili dopuštenom odredbom koja je po svrsi najbliža prvotnoj, bez pogoršanja položaja potrošača protivno zakonu.

Opći uvjeti i važeći Cjenik moraju biti istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu u sjedištu, podružnici i izdvojenom pogonu Posrednika. Važeći Cjenik i obavijest o načinu podnošenja pisanog prigovora objavljuju se i na mrežnoj stranici Posrednika ako je uspostavljena.

Ovi Opći uvjeti primjenjuju se od 07. srpnja 2026. godine.